Et asbest hussalg kan føles som at handle med en sovende bjørn. Det hele kan virke roligt, lige indtil nogen begynder at bore, rive ned eller skifte tag. Så kan problemet pludselig blive både dyrt og sundhedsskadeligt.

Asbest er ikke kun et “tag-ord” fra 70’erne. Det kan gemme sig i flere materialer, og ved ejerskifte bliver det hurtigt et spørgsmål om oplysning, dokumentation og ansvar. Her får du en praktisk gennemgang af, hvad sælger bør oplyse, og hvad køber bør undersøge, før der skrives under.

Asbest er farligt, når fibre frigives som støv. Det er især relevant ved renovering, nedrivning og “småfix”, hvor man skærer, sliber eller brækker i materialer. Derfor handler asbest ved hussalg ikke kun om, hvad der er i huset, men om hvad man realistisk kommer til at gøre ved huset bagefter.

I Danmark ses asbest oftest i byggeri fra ca. 1950 til slut-1980’erne, og nogle bygninger fra før 1990 kan også indeholde asbestholdige produkter. Typiske steder er:

• Tagplader (fx bølgeeternit og skiferlignende plader)
• Facadeplader og udhæng
• Rørisolering og kedelisolering
• Vinylgulve, gulvlim og spartel
• Ventilationskanaler, brandplader og visse loftplader

Som boligejer har du også et ansvar for ikke at udsætte håndværkere for unødvendig risiko. Arbejdstilsynet beskriver, hvad du bør gøre ved mistanke om asbest, og hvorfor det er vigtigt at informere, før der arbejdes i boligen, se fx Arbejdstilsynets råd ved mistanke om asbest.

Reglerne er også blevet strammere. Flere kommuner informerer om, at arbejde med asbest kræver særlige procedurer, og at virksomheder fra 1. januar 2025 skal have autorisation til asbestarbejde, se fx regler om asbest i byggematerialer. Det påvirker både tidsplan og pris, og det er netop sådan noget, købere vil kende på forhånd.

Som sælger skal du oplyse om forhold, du ved (eller burde vide), som kan have betydning for købers vurdering, pris eller brug af ejendommen. Det gælder også, selvom du sælger med tilstandsrapport og elrapport.

Oplysningspligten er ikke en tjekboks, den er en loyal pligt. En god tommelfingerregel er: Hvis du selv ville synes, det var vigtigt at vide som køber, så skriv det.

Hvis du har kendskab til (eller dokumentation for) asbest, bør du typisk oplyse:

• Hvor asbesten sidder (tag, facade, gulv, rør, loft osv.)
• Hvordan du ved det (tidligere rapport, prøvesvar, håndværker-notat, tidligere sanering)
• Materialets tilstand (intakt, revnet, smuldrende, tidligere skader)
• Tidligere arbejder (udskiftninger, reparationer, rens, delvis fjernelse)
• Om der foreligger dokumentation for korrekt bortskaffelse og afslutning

Brug enkelt sprog. Hold dig til fakta, og undgå gætterier. Her er formuleringer, der ofte fungerer godt:

• Salgsopstilling (kort): “Tagbelægningen er ældre bølgeeternit og må antages at kunne indeholde asbest. Køber opfordres til at foretage nærmere undersøgelse før renovering/udskiftning.”
• Købsaftale (faktabaseret): “Sælger oplyser, at der i 2018 er konstateret asbest i tagplader (laboratoriesvar foreligger). Dokumentation udleveres til køber.”
• Købsaftale (kendt forhold, ukendt omfang): “Sælger har fået oplyst af håndværker, at der kan være asbest i gulvbelægning/lim i bryggers. Der foreligger ikke prøvesvar.”

Den sikre vej er at vedlægge bilag (prøvesvar, fakturaer, fotos, korrespondance). Det er ikke for at “skræmme” køber, det er for at gøre handlen robust.

Hvis sælger undlader at oplyse om kendt asbest, kan det føre til krav om prisafslag eller erstatning, og i nogle tilfælde kan der opstå tvist om, hvorvidt køber er blevet vildledt. Det gælder især, hvis sælger har fået viden gennem rapporter, tilbud eller tidligere projekter, men lader som ingenting.

Selv når huseftersynsordningen bruges, kan sælger stadig komme i problemer, hvis oplysninger tilbageholdes eller gives forkert. En praktisk gennemgang af sælgers loyale oplysningspligt findes her: sælgers loyale oplysningspligt ved boligsalg. Og hvis der senere opstår uenighed om fejl og mangler, giver boligejer.dk om fejl og mangler et godt overblik over typiske veje videre (inklusive rådgivning og forsikring).

Som køber bør du tænke på asbest som noget, der kan påvirke både økonomi og fremtidig frihed til at renovere. Det er ikke nødvendigvis en “dealbreaker”, men det skal være kendt og indregnet.

Start med at samle fakta: salgsopstilling, sælgeroplysninger, tilstandsrapport, elrapport og BBR-oplysninger. Husk også, at en tilstandsrapport som udgangspunkt bygger på synlige forhold, den er ikke en laboratorietest. Asbest kan derfor være der, selvom rapporten ikke siger noget.

Her er en enkel tjek-oversigt:

Hvis der er mistanke, kan det give mening at få et tilbud på fjernelse før køb. Ved asbestarbejde er det ekstra vigtigt at bruge et autoriseret saneringsfirma, både af hensyn til sikkerhed og dokumentation. Hvis du står midt i et asbest hussalg , kan du fx læse om Professionel asbestsanering til hussalg og hvad en typisk proces indebærer.

Køber kan ofte skabe ro ved at få skrevet klare forbehold ind, i stedet for at håbe på det bedste. Her er eksempler, som kan tilpasses af boligadvokat:

• “Handlen er betinget af, at køber inden dato XX kan gennemføre asbestscreening af tag/gulv uden væsentlige fund ud over det oplyste.”
• “Såfremt der påvises asbest i yderligere bygningsdele end oplyst, kan køber kræve forholdsmæssigt afslag eller hæve handlen.”

Hvis asbest er bekræftet, er prisforhandling ofte mere fair, når den baseres på konkrete tilbud, ikke mavefornemmelser. Overvej også, om I skal aftale, hvem der betaler for undersøgelse og prøver, det kan spare konflikt senere.

Ved asbest ved hussalg handler det ikke om at male fanden på væggen, men om at få fakta på bordet, før der opstår dyre overraskelser. Sælger bør oplyse alt kendt og dokumentere det, køber bør få de relevante materialer tjekket og skrive forbehold, hvis der er usikkerhed.

Når asbest håndteres korrekt, kan bolighandlen stadig være god. Og jo tidligere du får styr på asbestsanering og dokumentation, jo mere ro får begge parter ved underskriften.